Subject: Re: Re: Re: Servitude Epinay Sur Orge
From: [email-masked]
To: Anne-Christine Lang <[email-masked]>
Date: Wed, 7 Sep 2016 17:31:49 +0200 (CEST)

Ne me tente pas!

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Message du : 07/09/2016 17:31
De : "Anne-Christine Lang " <[email-masked]>
A : [email-masked]
Copie à : [email-masked]
Sujet : Re: Re: Servitude Epinay Sur Orge

 On est très confiant sur ta capacité à tout régler en tête à tête et en secret avec maman.

Le 7 septembre 2016 à 17:14,  <[email-masked]> a écrit :
Je ne me sens concerné par la procédure que Maman intentera contre le notaire uniquement parce que j'essaie de l'y aider et qu'elle ne connaissait pas d'avocat à qui s'adresser. Par ailleurs, j'estime que cette servitude à 30.000 euros est une arnaque totale.
Manifestement cela ne vous intéresse pas du tout donc je ne vois pas l'intérêt de continuer à communiquer avec vous sur ce sujet.
J'ai de toute façon toute latitude pour demander les conseils d'un avocat à titre personnel et je pourrais très bien décider de me rétracter sur le projet de servitude par son intermédiaire et ainsi bloquer complètement la vente du terrain.
Si je ne le fais pas, c'est pour vous arranger alors que je considère que ce n'est pas la meilleure option et que moi, je ne suis pas pressé. Alors une fois la vente conclue, ce qui se passera ensuite ne vous regardera plus.
François

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Message du : 07/09/2016 15:27
De : "Marie-Pierre LANG " <[email-masked]>
A : "[email-masked]" <[email-masked]>
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Sujet : Re: Servitude Epinay Sur Orge

 Merci pour ton retourTu as effectivement bien compris ma position.
Je ne reviendrai pas sur le passé mais tu pourras facilement, si tu le souhaites, reprendre tout l'historique pour le puisard et le chemin, ainsi que sur la servitude du chemin pre-existant qui protegeait la maison de l'enclavement et rendait beaucoup de frais inutiles. Si nous voulons engager une procédure, c'est une procédure contre Magali je-ne-sais-quoi pour abus de faiblesse et autre mais je me suis résolue à le pas le faire...
Papa et maman avaient laissé tomber cette histoire de servitude et cela aurait pu être réglé il y a bien longtemps.
Concernant l'aide de ton ami, je pense qu'il en a fait beaucoup et qu'il nous a permis de clarifier la situation mais que son rôle s'arrête là, la remplaçante de Pivary a pris le dossier en main ( elle a demandé à Anne de lui envoyer à nouveau des documents pour les 30 000 euros) , peut-être suite à un appel de l'avocat. Il a perçu des honoraires pour ce service.
Ce qui continue à me préoccuper est que nous n'avons aucune nouvelle de l'acquéreur.... Je crains vraiment qu'il laisse tomber l'achat.

Quant à une procédure après la vente, à l'encontre de Pivaty, et en réponse à la phrase "Les frais d'avocat ne vous concerneront pas et la récupération éventuelle du fric non plus. ", je pense que maman devra nous en parler à tous les trois et que si elle a payé et qu'elle récupère de l'argent, tu ne seras pas plus concerné qu'Anne et  moi!!!!

Bonne fin de journée
MP

Le mercredi 7 septembre 2016,  <[email-masked]> a écrit :
OK, j'ai donc reçu votre retour.
Encore un fois, aucune décision n'a été prise à l'heure actuelle, le mail de l'avocat et l'analyse préliminaire n'aura coûté que 120 euros (à maman). Je ne partage aucunement votre analyse sur les travaux entrepris lors de la vente de la maison  (ces travaux étaient obligatoires et ont coûté 8000 euros) mais cela ne vous surprendra pas. Je ne partage pas non plus votre avis que c'est forcément à Maman de payer ces 30.000 euros; après tout, ils pourraient être déduit de la vente du terrain ce qui serait logique. Mais bon, maman a accepté de les payer, je prends acte.
En résumé,  vous avez besoin de cash et donc il faut conclure la vente au plus vite. 

Cependant, si les infos d'Anne sont exactes, Pivaty s'est déjà barrer en laissant la patate chaude à son remplaçant et on ne sait donc pas combien de temps il faudra pour faire signer ce projet de servitude et pouvoir conclure la vente. Un des services proposés par mon ami est de contacter le cabinet notarial pour accélérer les choses et obtenir les documents nécessaires. Alors soit on dit non merci, pas besoin d'avocat et on attend que ça se passe ( ça fait déjà 15 jours que Pivaty aurait dû finalisé le dossier servitude) soit on se fait aider. Enfin, une fois la vente faite, maman pourra passer à l'étape 2 c.a.d. essayer de récupérer une partie de cet argent  auprès du notaire une fois la vente conclue. Les frais d'avocat ne vous  concerneront pas et la récupération éventuelle du fric non plus. 
Je vous propose donc que vous donniez votre accord pour que Denis Crozet essaye d'accélérer la conclusion de l'accord de servitude tout en récupérant les documents nécessaires à la phase 2, c.a.d. obtenir compensation auprès du notaire. 
Cela devrait convenir à tout le monde.
Dans l'attente de votre réponse,
François

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Message du : 07/09/2016 14:19
De : "Anne-Christine Lang " <[email-masked]>
A : "Marie-Pierre LANG" <[email-masked]>
Copie à : [email-masked], [email-masked]
Sujet : Re: Servitude Epinay Sur Orge

 Je ne savais pas que Pivaty avait conseillé à maman de prendre un avocat.

J'ai rempli et signé le papier car  la notaire m'a indiqué qu'il y avait "un pb de servitude";  étant donné les précédents, il n'était évidemment pas question que j'intervienne dans le dossier ni que je me mêle de quoi que ce soit.J'ai signé et j'ai renvoyé.

Je te confirme que je me moque totalement des 30 000€. 

J'ai essayé pendant 6 mois d'éviter l'abus de faiblesse de l'agent immobilier et les 50 000 € qu'elle a soutiré à Maman pour faire faire des travaux superflus par l'entreprise de son mari, alors tu comprendras que je ne suis absolument pas disposée à entreprendre quoi que ce soit  pour éviter je ne sais quelle dépense.

Il est également hors de question que je verse un centime de ces 30 000€.

J'ajoute que j'ai déjà un avocat et une procédure judiciaire en cours pour une vente de maison qui n'a pas abouti en Bretagne et que je ne souhaite pas être engagée dans une nouvelle procédure ni payer des milliers d'euros d'avocat.

Après une premier achat qui a donc échoué, je viens de faire une autre offre pour un autre bien qui devrait aboutir dans les prochaines semaines. J'ai donc besoin de l'argent du terrain et le plus tôt sera le mieux. Tout le reste m'est totalement égal.

Je maintiens qu'il aurait été préférable que tu nous adresse un mail pour faire un point de la situation, faire tes propositions et attendre notre réponse avant d'entreprendre les choses de ton côté sans nous en parler.

Le  fait que l’avocat nous demande de répondre à tous ne nous empêche pas d'avoir un échange entre nous que je sache?

Dernier point: quelqu'un at-il l'assurance que l'acquéreur ne va pas nous lâcher en rase campagne si nous prolongeons les délais?

De mon côté je donnerai pas mon accord pour retarder la vente.

J'ajoute et c'est mon dernier point que Pivaty a quitté l'étude la semaine dernière apparemment.

Je vais donc répondre à l'avocat pour lui indiquer que je souhaite que la vente soit réalisée le plus tôt possible. Je pensais que c'était également la position de maman.

Mais elle a du changer d'avis....

AC

Le 7 septembre 2016 à 13:45, Marie-Pierre LANG <[email-masked]> a écrit :
Je suis tout à fait sur la même ligne qu'Anne, je ne suis au courant de rien et aurait préféré une concertation avant de prendre une quelconque décision. Je ne sais rien de cet avovat, j'avais cru comprendre que maman avait tout fait pour régler cette affaire au plus vite, et qu'au contraire François est favorable à une procédure qui retarderait la vente.Je ne suis pas du tout favorable à une quelconque procédure qui retarderait la vente qui, je le rappelle devait être conclue en mai, l'acquéreur risquant de trouver le temps long....que se asse t'il se dédit ???

Le 7 septembre 2016 à 12:31, Anne-Christine Lang <[email-masked]> a écrit :
Bonjour à tous,

De quoi s'agit-il?

Qui a pris la décision de prendre un avocat?

Pour quoi faire?

Quelle est la position de Maman?
Que dit le notaire?

Je ne connais absolument pas le dossier.

Est-il bien normal de recevoir ce mail d'un avocat sans savoir de quoi il retourne?

Est-il bien normal que chacun réponde à cet avocat de son côté sans s'être concerté avec les autres au risque de donner des points de vue totalement divergents?

On croit rêver...

En ce qui me concerne,  je n'envisage pas de faire retarder la vente du terrain.

AC

Le 7 septembre 2016 à 11:56,  <[email-masked]> a écrit :
Cher Maître et ami,
Merci beaucoup pour cet exposé du dossier. Par la présente, je vous donne mon accord pour que vous preniez en charge ce dossier et vous remercie pour les conditions tarifaires avantageuses que vous nous accordez.
A ce stade, je choisis l'option d'essayer de bloquer la constitution de servitude pour explorer les possibilités de l'opposer aux consorts Enoult-Wilhem quitte à retarder la vente du terrain.
Bien à vous,
François LANG

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Message du : 06/09/2016 18:57
De : "Denis CROZET " <[email-masked]>
A : [email-masked], [email-masked], [email-masked], [email-masked]
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Sujet : Servitude Epinay Sur Orge

 Bonjour à tous,
 
Je fais suite au rendez-vous qui s’est tenu ce jour avec Madame Claudette LANG au sujet de la servitude « oubliée »  par le notaire vous ayant assisté lors de la vente de la parcelle du Lot B aux consorts ERNOULT-WILHELM.
 
Vous avez tous, semble-t-il, donné procuration au notaire pour permettre la constitution de la servitude au profit du Lot A moyennant versement de la somme de 30.000 €.
 
A ce jour, cette opération n’est pas conclue ou l’a été sans que vous en soyez avertis.
 
Madame Claudette LANG m’a interrogé sur la possibilité :
 
- d’accélérer le dossier de constitution de servitude pour que la vente du lot A puisse intervenir rapidement et
 
- sur la possibilité d’obtenir l’indemnisation par le notaire de ce préjudice de 30.000 €.
 
Avant de répondre à cette question, il me semble primordial de prendre l’attache du notaire et de vérifier si l’acte de constitution de servitude a été régularisé avec les consorts ERNOULT-WILHELM et, dans la négative, de bloquer l’opération durant le temps nécessaire à la vérification de plusieurs points dont les conséquences juridiques pourraient être intéressantes.
 
En effet, la jurisprudence considère (arrêt joint) « qu’une servitude est opposable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ».
 
Cela signifie que, même en l’absence de mention de la servitude dans l’acte de vente, celle-ci peut être opposable (c’est-à-dire s’imposer) à l’acquéreur.
 
Or, il ressort du plan de division que François LANG m’a transmis qu’il a été annexé à la minute d’un acte reçu par le notaire, le 6 août 2014.
 
Par ailleurs, ce plan de division, qui entraîne une modification des parcelles cadastrales, a(urait) dû être publié au service de publicité foncière.
 
Il convient donc de vérifier si cette servitude a été publiée, ainsi que les mentions de l’acte du notaire du 6 août 2014.
 
Dans l’hypothèse qui vous serait favorable, la servitude constituée serait opposable aux consorts ERNOULT-WILHELM de sorte qu’ils ne pourraient la monnayer.
 
C’est la raison pour laquelle il me semble préférable, dans un 1er temps, de « bloquer » la constitution de cette servitude - s’il en est encore temps – pour vérifier s’il existe un moyen juridique d’en consacrer l’opposabilité aux consorts ERNOULT-WILHELM.
 
Néanmoins, ce gain financier virtuel entraînera nécessairement un allongement des délais ayant pour aboutissement l’opération de vente projetée, le temps de procéder à ces vérifications qui en sollicitant informations et documents auprès du notaire. 
 
A défaut, nous nous retrouverions dans la situation qui m’a été décrite par Madame Claudette LANG.
 
Dans cette dernière situation, je peux prendre l’attache du notaire et l’inviter à régulariser cet acte au plus vite ou à m’indiquer ce qui s’y oppose.
 
La 1ère décision qui vous revient consiste donc à choisir quelle option privilégier (vérification de l’opposabilité ou régularisation de l’acte valant constitution de servitude).
 
S’agissant de l’indemnisation des 30.000 € pour obtenir la constitution de cette servitude, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
 
- Si la servitude est opposable à l’acquéreur, sans nécessité de verser la moindre somme d’argent, la responsabilité du notaire pourrait être recherchée pour ne pas vous avoir informés de l’opposabilité de la servitude et vous avoir laissé débourser 30.000 € pour acquérir quelque chose dont vous bénéficiez déjà
. 
- Si la servitude n’est pas opposable aux acquéreurs, la faute du notaire semble établie puisque cette servitude figure sur un plan annexé à un acte du 6 août 2014, antérieur à la vente.
 
Pour ouvrir droit à réparation, la faute du notaire doit générer un préjudice. De mon point de vue, le préjudice réel est celui qui résulterait de la différence de valeur marchande entre le terrain A bénéficiant de la servitude et ce même terrain sans servitude.
 
Seul un expert immobilier pourrait valoriser cette différence.
 
Compte-tenu des frais judiciaires à engager pour obtenir la désignation d’un expert et son avis et, prenant en compte le temps nécessaire à l’aboutissement judiciaire d’une procédure – sans évoquer l’aléa attaché à toute procédure - Madame Claudette LANG serait plutôt d’avis de tenter d’obtenir une indemnisation par la voie amiable.
 
Cette indemnisation est toutefois soumise à la position de l’étude notariale ayant fauté, ainsi qu’à son assureur responsabilité civile.
 
A défaut de proposition de solution amiable, Madame Claudette LANG pense préférable de renoncer aux 30.000 € à débourser.
 
Je remercie donc chacun d’entre vous de bien vouloir me faire part de sa position pour que nous puissions, sous réserve d’une position commune, enclencher les diligences à accomplir.
 
Je vous précise que mon cabinet intervient habituellement au tarif horaire de 200 € HT (soit 240 € TTC) mais que, compte tenu des liens particuliers que j’entretiens avec François, je peux vous proposer de ramener ce tarif horaire à la somme de 150 € HT (180 € TTC).
 
Je vous remercie de me faire part de votre accord sur ces modalités d’intervention, vous précisant que j’ai forfaitisé l’étude des documents, le 1er rendez-vous et le présent mail à la somme de 100 € HT (120 € TTC) qui m’a été réglée par Madame Claudette LANG.
 
Afin de faciliter les échanges, je vous saurais gré de bien vouloir utiliser la fonction « répondre à tous » de votre boîte mail.
 
Demeurant à votre disposition,
 
Votre Bien Dévoué.

Denis CROZET
Avocat à la Cour
 
2, cité Thuré 75015 PARIS
Tél: 01.56.26.00.09
Fax: 01.56.26.00.13
Palais R. 187
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